Quelles sont les règles de l’investissement immobilier ?

À moins d’avoir grandi dans une grotte, j’imagine que le jeu ci-dessus te parle.

À ce jeu, comme à de nombreux autres, ce qui va faire ta réussite sera en premier lieu ta compréhension des règles. Sans les piger, tu ne peux espérer avancer, gagner ou encore prendre du plaisir. C’est pareil pour tous les domaines comme l’école, le travail ou encore le sport.

Aujourd’hui, je vais te donner la liste de règles de jeu universelles et intemporelles de l’investissement immobilier physique. Personnellement, j’en ignorais de nombreuses lorsque je me suis lancé.

Il y a le marché privé et public. Dans le premier, il y a les particuliers comme moi (personne physique) ou bien des entreprises privées (personne morale). Puis, il y a des acteurs publics.

Dans l’immobilier locatif, tu vas viser les appartements, maisons, immeubles, terrains, des locaux (commerciaux/bureaux). Chacun ont leur spécificité, leurs avantages et leurs inconvénients et se décomposent en sous-catégories.

Il existe des variantes. Tu peux spécialiser dans le tourisme Airbnb, le luxe, des colocations à thèmes, dans le rachat aux enchères etc.

Toujours s’équiper d’un moyen de prendre des notes, d’un mètre, d’un appareil photo.

L’investissement immobilier n’est pas un jeu à somme nulle avec un seul gagnant à la fin. Tout le monde peut gagner pendant le processus d’investissement : locataire, vendeur, investisseurs etc.

Tu peux déléguer tout ou transmettre à ta famille, amis, associés, enfants.

Je parle de ta situation professionnelle et de revenus stable. La banque te lance des plus grands sourires. Et plus de billets

N’en déplaise à certain, il te faudra un fond de sécurité et des apports sur certaines opérations.

Techniques de négociations, de rénovations, de financement…mais aussi du marché : la région, la ville, l’activité économique, les quartiers, les rues. En plus d’en avoir beaucoup, tu devras les mettre à jour régulièrement durant la partie.

Je suis très sérieux. Combien ne calcule pas les divers frais, les travaux, le coût du crédit, la trésorerie ? Sans parler de savoir calculer son taux horaire ou son cout d’opportunité.

Ça se passe dans la tête pour réussir. Il faut acquérir un état d’esprit et une maitrise de ses émotions.

Risques de poursuites judiciaires si tu n’es pas aux normes, risques d’impayés, risque de te faire avoir, de se fâcher avec des gens.

J’ai du mal à croire qu’on puisse les éviter de près ou de loin. Si ce n’est pas pour rénover, c’est au moins pour l’entretien. Si ce n’est pas pour l’entretien, c’est pour la déco. Si ce n’est pas pour la déco, c’est pour savoir déléguer à quelqu’un qui fera les trois.

La France a cet avantage de pouvoir financer parfois sans apport, d’avoir une monnaie encore relativement stable et utilisée dans beaucoup de pays et une sécurité. La France ce sont aussi des taxes et des impôts élevés. On ne peut pas tout avoir.

L’immobilier paraît chiant. Mais les meilleurs coups sortent toujours en priorité de ta tête et sont le pur produit de ta créativité.

C’est à ce moment que l’adrénaline rentre en jeu.

Même les hommes les plus riches en cash et en actifs de cette planète l’utilise. JP Morgan, l’homme présent sur les billets du monoply en était d’ailleurs un spécialiste.

Il en existe de nombreuses en fonction de ton objectif, tes qualités et tes affinités. L’idéal est de les mixer à terme.

Connaitre d’autres joueurs va t’apporter en confiance, en connaissances et te donner envie de rester impliqué dans la partie.

C’est important pour les banques, artisans, locataires.

Pendant le lancement du projet, c’est tout le temps : personnes qui ne répondent pas, mauvais papiers, banquière en vacances, retard de chantier, rupture de stock du matériel. Et j’en passe !

Avant une opération et surtout sur les premières, cela prend de l’espace mental. Tu arrives à jouer à un jeu et faire d’autres choses et cuisiner en même temps toi ?

En France, pour un particulier, la règle c’est 33%. Il faut le prendre en compte au début. Puis jouer avec et enfin passer à travers au fur et à mesure que la partie avance.

On parle d’arbitrage. On revend pour se désendetter et récupérer une plus-value. Ce n’est pas la seule méthode, mais si tu commences petit, il y a de forte chance que tu doives y passer.

C’est une autre forme de choix. Les deux sont très durs à combiner sur le court terme.

Entourage, famille, intermédiaires. Ils viendront te voir en plein milieu de la partie pour que te distraire en te proposant des diners, des verres ou d’autres activités ou simplement pour te dissuader. Reste concentré sur la partie.

Elle existe au sein même de la partie avec les autres joueurs. Mais aussi de la part des autres acteurs, intermédiaires, et des « spectateurs ».

Il n’y en a pas vraiment si ce n’est de gagner plus que tu dépenses (en prenant tout en compte comme le temps, l’argent etc). C’est à toi de le définir ! Fixe-toi des objectifs et des limites.

Le seul moyen de la quitter définitivement est de tout revendre et de solder tous ces crédits.

Tu peux visiter sans acheter. Tu peux aller demander un financement sans l’accepter. Tu peux demander des devis sans payer. Tu peux te faire accompagner et te former avant de te lancer. Mais attention de ne pas rester en mode démo toute ta vie.

Certain peuvent te paraitre avantagé ou plus doué dès le début. Sur le long terme, il est possible de renverser la vapeur. Ce n’est pas toujours celui qui possède la rue de la paix qui gagne la partie…

Alors, prêt à lancer les dés ?